podpisanie aktu notarialnego z deweloperem

Umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie aktu notarialnego. Nabywca musi zadbać o to sam, jeżeli nie chce skończyć w sądzie, spierając się z deweloperem w nieskończoność Podczas gdy podpisanie zwykłej umowy nie wiąże się z żadnymi opłatami, umowa w formie aktu notarialnego oznacza konieczność zapłacenia taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Należy również zapłacić za wypisy aktu notarialnego oraz wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia i ponieść Po pierwsze, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera jest możliwe gdy nabywca nie zapłaci w wyznaczonym terminie kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej. Aby móc skorzystać z tego prawa, deweloper musi jednak wcześniej wezwać nabywcę do zapłaty i wyznaczyć mu kolejny termin wynoszący co najmniej 30 dni. Przed samym podpisaniem aktu notarialnego warto dokładnie sprawdzić osobę sprzedającą, warunki umowy, jak i nabywany lokal. Nie można też zapomnieć o weryfikacji kancelarii notarialnej. Nabywca powinien wystrzegać się przede wszystkim niedoprecyzowanych umów rezerwacyjnych, dużych zaliczek i podejrzanych kar umownych. Z tego wpisu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, zawierając każdą z poszczególnych umów (jeśli będą konieczne) i nie dać się wpuścić w maliny. Zapraszamy do lektury! UMOWY Z DEWELOPEREM I ICH RODZAJE. W trakcie procesu zakupu mieszkania od dewelopera, prawdopodobnie zawrzesz z nim kilka umów, tj.: Première Phrase A Dire Sur Un Site De Rencontre. Podpisanie umowy z deweloperem stanowi pierwszy etap na drodze uzyskania własności lokalu mieszkalnego. Z uwagi na różne okoliczności, zanim jeszcze dojdzie do podpisania aktu notarialnego, podatnik może zdecydować się na odpłatne przeniesienie praw z umowy deweloperskiej na inną osobę. Takie działanie nazywamy cesją praw. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie mogą być skutki podatkowe gdy zostanie podpisana cesja umowy na mieszkanie. Czym jest cesja? Aby lepiej zrozumieć, jakie są podatkowe konsekwencje powyższej transakcji, w pierwszej kolejności wyjaśnijmy, czym jest cesja. Cesja jest inaczej określana jako przelew wierzytelności. Warto zauważyć, że w momencie podpisania umowy z deweloperem, osoba fizyczna nabywa określoną wierzytelność w stosunku do dewelopera. Na jej podstawie może domagać się określonego działania, które w tym przypadku polega na przeniesieniu prawa własności do wybudowanego przez dewelopera lokalu. Wierzytelność ta jest elementem stosunku zobowiązaniowego. W zakresie tak podpisanej z deweloperem umowy nie dochodzi jeszcze do rozporządzania własnością nieruchomością. Podatnik uzyskuje jedynie prawo do żądania od dewelopera przeniesienia na niego prawa do nieruchomości w przyszłości. Opisana wierzytelność może zostać przeniesiona na inną osobę. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że byłoby to wbrew ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. W wyniku cesji wierzytelności u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) wygasa stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem stanowi przelew wierzytelności, na podstawie którego wierzytelność wobec dewelopera zostaje przeniesiona na inną osobę. Cesja umowy na mieszkanie na gruncie podatku PIT Jeżeli transakcja przeniesienia wierzytelności ma charakter odpłatny, to takie zdarzenie wywołuje określone skutki w podatku dochodowym. W celu prawidłowego rozliczenia podatku dochodowego należy przede wszystkim ustalić, do jakiego źródła przychodu można zaliczyć cesję wierzytelności. W tym miejscu warto zaznaczyć, że wierzytelność jest prawem majątkowym przysługującym podatnikowi. Prawa te obejmują zarówno roszczenia, uprawnienia kształtujące, jak i zarzuty. W rezultacie wierzytelności wynikające ze stosunków zobowiązaniowych stanowią prawo na uwadze powyższe, należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych. W konsekwencji przychód uzyskany z odpłatnej cesji umowy na mieszkanie, podpisanej z deweloperem, będzie zaliczany właśnie do tego źródła zbycie (cesja) wierzytelności wynikającej z umowy podpisanej z deweloperem stanowi przychód ze sprzedaży praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT. Sposób rozliczenia podatku Zastanówmy się, w jaki sposób należy rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży praw majątkowych. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychód powstaje w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy. Powoduje to, że podatnik powinien rozpoznać przychód podatkowy w chwili, gdy faktycznie otrzyma wynagrodzenie za cesję wierzytelności. Ponadto zauważymy, że opodatkowaniu w każdym przypadku podlega dochód. Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy PIT dochód to nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Powyższe powoduje, że w ramach rozliczenia podatku podatnik ma również możliwość uwzględnienia kosztu uzyskania przychodu. W zakresie odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie przewiduje żadnej szczególnej regulacji, dlatego należy stosować zasadę ogólną wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów (z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23). Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w przypadku transakcji cesji wierzytelności opodatkowaniu będzie podlegał dochód, którym będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw wynikających z umowy zawartej z deweloperem, pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem. Przykład fizyczna podpisała z deweloperem umowę zobowiązaniową na mieszkanie. W momencie jej podpisania wpłaciła 40 000 zł. Po pewnym czasie postanowiła dokonać cesji praw z tej umowy na inną osobę. Sprzedała zatem wierzytelność za kwotę 50 000 zł. W tym przypadku dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 10 000 zł. Zwróćmy jeszcze uwagę, że w przypadku przychodu z odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie wymaga od podatników wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek w trakcie roku. Oznacza to, że rozliczenia podatku należy dokonać jednorazowo po zakończeniu roku w terminie składania zeznania podatkowego. Ustalony dochód powinien być wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód lub poniesiono stratę. Dochód uzyskany z tego źródła podlega kumulacji z dochodami z innych źródeł i ma do niego zastosowanie ogólna stawka podatkowa wynikająca z art. 27 ust. 1 ustawy PIT (tj. 18% lub 32%).W przypadku cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej opodatkowaniu podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztem nabycia prawa. Rozliczenia podatku dokonuje się w zeznaniu rocznym składanym po zakończeniu roku podatkowego. Uzyskany dochód podlega łączeniu z innymi dochodami i jest opodatkowany zgodnie ze skalą podatkową. Cesja umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem a PCC W przypadku cesji dochodzi do sprzedaży prawa majątkowego. W związku z tym pojawia się pytanie, czy tego typu działanie powoduje konieczność rozpoznania po stronie nabywcy obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Katalog czynności, których dokonanie powoduje konieczność zapłaty podatku, został wymieniony w art. 1 ust. 1 ustawy PCC. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu. Umowa cesji nie została tam wskazana, co powoduje, że jej zawarcie nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Tak też wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z r., nr przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że za zgodą dewelopera doszło do zmiany umowy deweloperskiej, polegającej na tym, że na Wnioskodawczynię został przeniesiony ogół przysługujących Panu A. praw i obowiązków wynikających z umowy na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane wyżej przepisy prawa – przyjmując za Wnioskodawczynią, że zawarta umowa cesji i porozumienia w istocie nie przybrała postaci żadnej z czynności wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności umowy sprzedaży – należy stwierdzić, że opisana we wniosku umowa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym z tytułu jej zawarcia Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od czynności cywilnoprawnych był nienależny. Wnioskodawczyni nie była również zobowiązana do zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym”.Przelew wierzytelności wynikającej z umowy podpisanej z deweloperem nie podlega opodatkowaniu podatkiem dokonujący cesji praw z umowy podpisanej z deweloperem muszą mieć na względzie, że takie przekazanie wierzytelności nie jest neutralne podatkowo. Jeżeli dochodzi do odpłatności, podatnik musi ustalić ewentualny dochód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych i odprowadzić podatek. Indywidualne porady prawne Podpisałem umowę przedwstępną na zakup mieszkania od dewelopera z terminem zapłaty i podpisania umowy końcowej do końca roku. Pieniądze wpłaciłem znacznie przed terminem, ale jestem w trakcie sprzedaży innej nieruchomości. Chciałbym odwlec termin podpisania aktu notarialnego na następny rok, ale deweloper naciska na mnie, bo chce zakończyć inwestycję i rzekomo zostałem ostatni. Co mogę zrobić, aby podpisać akt w dogodnym dla mnie terminie? W tej sytuacji należałoby porozumieć się z deweloperem w sprawie zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i – dla Pana bezpieczeństwa – dokonać tej zmiany w formie aktu notarialnego. Konieczność zachowania formy aktu notarialnego wynika z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”. Akt notarialny obejmujący przedmiotową zmianę ochroni Pana przed ewentualnymi roszczeniami dewelopera. Zgodnie bowiem z art. 390 Kodeksu cywilnego deweloper będzie mógł żądać odszkodowania za szkodę albo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie. Takiej pewności nie dadzą Panu ustne ustalenia co do przesunięcia terminu. Niemniej proszę pamiętać, że nie ma Pan żadnych środków prawnych, aby zmusić dewelopera do wyrażenia zgody na zmianę terminu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Zakup mieszkania to poważna decyzja, dlatego tak ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie podpisywane przy transakcji dokumenty są jasne i zrozumiałe. Deweloper może zaproponować nam różne typy umów. Na czym polega różnica między nimi? Czy ich podpisanie wiąże się z dodatkowymi kosztami? Najważniejsze zadanie czeka jeszcze przed ostatecznym podpisaniem dokumentów. Należy wybrać dewelopera i dobrze mu się przyjrzeć. Warto zapoznać się z jego poprzednimi inwestycjami i sprawdzić opinie klientów. Dostęp do informacji ułatwiają ogólnodostępne dane w KRS czy zaświadczenia z US i ZUS. Jeżeli zdecydowaliśmy się na konkretną firmę, przychodzi pora na zawarcie umowy. Umowa przedwstępna czy deweloperska? Nie należy używać zamiennie tych dwóch pojęć, gdyż nie są ze sobą tożsame. Umowa przedwstępna dotyczy lokalu już oddanego do użytkowania i prowadzi do podpisania dokumentu przeniesienia praw własności – tzw. umowy przyrzeczonej. Umowa deweloperska z kolei, najczęściej odnosi się do inwestycji w trakcie realizacji i oprócz zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania mieszkania. – Umowa deweloperska, która przewiduje obowiązek wpłat dokonywanych przez kupującego, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – wyjaśnia Agnieszka Więckowska z portalu – W ten sposób nabywca jest lepiej chroniony przed ewentualnymi problemami finansowymi firmy deweloperskiej. Wpłacana należność znajdzie się na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jeżeli inwestycja została wprowadzona do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r. To także dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy – dodaje. Jakie koszty trzeba ponieść? Sporządzenie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wymaga wizyty obu stron u notariusza. To kosztowna rzecz, ale zabezpiecza interes kupującego nieruchomość. Na podstawie tego dokumentu można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, nabywcy przysługuje jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych. Oprócz taksy notarialnej należy zapłacić podatek VAT i uiścić opłaty sądowe, które są kwotami stałymi niezależnie od wartości zakupionej nieruchomości. – Wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł – informuje Agnieszka Więckowska. – Tyle samo zapłacimy za wpis hipoteki, natomiast jego wykreślenie to połowa tej opłaty. 150 zł wymaga wpis roszczenia. Pamiętajmy, że zapis obciążający klienta wszelkimi kosztami umowy deweloperskiej jest niezgodny z przepisami – dodaje. Na co zwrócić szczególną uwagę? Najlepiej każdy podpisywany przez nas dokument sprawdzić z doświadczonym prawnikiem. Zapisy, które nie są jednoznaczne i które mogłyby zostać zinterpretowane na niekorzyść klienta, mogą być sprzeczne z prawem. Specjalista przeanalizuje treść pod kątem klauzul niedozwolonych, a także wyjaśni bardziej skomplikowane zapisy. – Jedne z najważniejszych postanowień dotyczą kwestii odstąpienia od umowy – podkreśla ekspert z portalu – Zgodnie z przepisami, jeżeli nabywca skorzysta z takiej ewentualności, umowę uważa się za niezawartą, co oznacza, że klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. I o tym należy pamiętać. Oczywiście w umowie koniecznie powinny się znaleźć informacje o inwestycji oraz podstawowe parametry lokalu. Oprócz metrażu, ilości pokoi czy funkcji danych pomieszczeń, wyszczególniony powinien zostać stan wykończenia mieszkania – dodaje. Pamiętajmy, żeby zapytać o każdy szczegół, który budzi naszą wątpliwość albo jest dla nas niezrozumiały. Mieszkanie to kosztowna inwestycja, dlatego powinniśmy przywiązywać dużą wagę do kwestii formalnych związanych z jego zakupem. Dobra umowa z deweloperem istotnie zmniejsza ryzyko transakcji i może uchronić nas przed wieloma przykrymi konsekwencjami. Zakup mieszkania jest jedną z największych inwestycji w życiu. W wielu wypadkach wiąże się także z koniecznością zaciągnięcia ogromnego kredytu. Właśnie dlatego zanim umowa deweloperska zostanie podpisana, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii. Czym jest umowa deweloperska?Umowa deweloperska zawierana jest jeszcze przed ukończeniem budowy nieruchomości. Deweloper może pozyskiwać klientów już na etapie prowadzenia budowy albo gdy ta jeszcze się nie rozpoczęła. Poprzez zawarcie umowy zobowiązuje się więc do wybudowania konkretnej nieruchomości, a następnie przeniesienia własności na nabywcę. Obowiązkiem nabywcy jest natomiast zapłata deweloperska nie jest więc jedyną umową przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. Na późniejszym etapie strony zawierają jeszcze drugą – przenoszącą własność. Zdarza się także, że umowa deweloperska poprzedzona jest zawarciem tak zwanej umowy rezerwacyjnej. Deweloper zobowiązuje się w niej, że na określony czas wyłączy lokal ze swojej oferty w zamian za opłatę rezerwacyjną. Taką umowę strony zawierają na przykład, gdy potencjalny nabywca mieszkania musi wcześniej zbadać zdolność przebiega przedsięwzięcie deweloperskie?Deweloper może rozpocząć realizację budowy, gdy posiada tytuł prawny do nieruchomości, dysponuje projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Zakłada wtedy rachunek powierniczy, na który będzie przyjmował wpłaty od deweloper przygotowuje prospekt informacyjny w formie papierowej albo elektronicznej. Określa tam szczegóły całego przedsięwzięcia. Taki prospekt deweloper ma obowiązek przekazać każdemu, kto rozważa podpisanie umowy. Po otrzymaniu prospektu potencjalny nabywca będzie mógł zdecydować, czy chce podpisać umowę. Jeśli się na to zdecyduje, umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. W akcie tym zawarty jest także wniosek o wpis roszczenia do księgi nabywca zgodnie z umową dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Po zrealizowaniu całego przedsięwzięcia następuje odbiór nieruchomości i zawarcie drugiej umowy – przenoszącej jaki sposób chronione są prawa nabywcy?Z punktu widzenia nabywcy umowa deweloperska jest dosyć ryzykowana. Zawiera się ją często jeszcze przed rozpoczęciem budowy, dotyczy więc rzeczy, która jeszcze nie istnieje. Już przed przeniesieniem własności nabywca musi też zapłacić uzgodnioną cenę. Z tego powodu ustawa deweloperska przewiduje pewne mechanizmy ochronne, wśród których można wymienić:Prospekt informacyjny;Rachunek powierniczy;Szczegółowe określenie treści umowy;Obowiązek zawarcia umowy w formie aktu notarialnego;Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej informacyjnyProspekt informacyjny może występować w wersji papierowej albo elektronicznej. Każdy deweloper musi podać w prospekcie każdemu nabywcy dokładnie ten sam zestaw informacji określony w ustawie. Jeśli nabywca takich informacji nie otrzyma, w ciągu 30 dni będzie mógł odstąpić od składa się z dwóch części. Pierwsza z nich (część ogólna) zawiera informacje o deweloperze, a także dotychczasowe realizacje. Znajdują się w niej także informacje o nieruchomości dotyczące działki, jej położenia, obciążenia na nieruchomości czy planowanych inwestycji w promieniu 1 kilometra. W prospekcie deweloper informuje także o sposobie zabezpieczenia praw nabywcy i zabudowania nieruchomości. Druga część prospektu jest częścią indywidualną. Informacje w niej zamieszczone zależą od poszczególnych prospektu deweloper dołącza także rzut kondygnacji z oznaczeniem kolejnego mieszkania. Cały prospekt ma ogromne znaczenie dla nabywcy. Pozwala mu w przystępny sposób zapoznać się z najważniejszymi elementami transakcji, które znajdą się w umowie, a których ze względu na skomplikowany język prawniczy mógłby nie notarialny i wpis do księgi wieczystejUmowa deweloperska musi też być zawarta u notariusza. Dzięki temu w razie niewywiązania się przez dewelopera z obowiązku przeniesienia własności, możliwe jest żądanie zawarcia na drodze sądowej. Wpis roszczenia do księgi wieczystej uniemożliwia natomiast deweloperowi dokonanie tak zwanej podwójnej sprzedaży. Nie będzie więc mógł skutecznie zobowiązać się wobec innej osoby do przeniesienia własności tej samej rachunek powierniczyPieniądze na poczet przyszłego domu lub mieszkania powinny wpływać na rachunek powierniczy. Może on występować w kilku wariantach:Wariant zamknięty oznacza, że przedsiębiorca nie będzie miał dostępu do wpłacanych na rachunek pieniędzy do momentu zakończenia przedsięwzięcia i przeniesienia własności na nabywcę;Wariant otwarty, w przypadku którego wypłaty pieniędzy następuje kilkukrotnie. Po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia i potwierdzeniu tego przez bank, deweloper otrzyma część środków odpowiadających procentowo wartości danego etapu. Wariant otwarty może występować bez dodatkowego zabezpieczenia, z dodatkową gwarancją bankową lub z dodatkową gwarancją nie ma więc stałego dostępu do rachunku. Może natomiast kontrolować, kto wpłacił kwoty jakiej wysokości. Dostęp do rachunku otwiera mu bank, w zależności od wariantu – po przeniesieniu własności lub zakończeniu konkretnego co zwrócić uwagę, zawierając umowę z deweloperem?Umowa deweloperska zawierana jest przed notariuszem. Podlega więc kontroli pod względem zgodności z prawem. Mogą jednak znaleźć się w niej postanowienia niekorzystne z punktu widzenia przyszłych nabywców. Warto więc zwrócić uwagę na kilka kwestii:Przede wszystkim należy dokładnie przeczytać prospekt informacyjny i upewnić się, że informacje na prospekcie znalazły się także w umowie z deweloperem. Jeśli będzie inaczej, zostanie to podkreślone w akcie notarialnym, by dać nabywcy możliwość zaakceptowania się także upewnić, że pieniądze wpłacane deweloperowi znajdą się na rachunku powierniczym, a nie na innym koncie. Powinno być to wyraźnie zaznaczone w jest także nazwa umowy. Powinna się ona nazywać właśnie „umową deweloperską”, a nie „umową przedwstępną” czy „umową budowlaną”.Równie istotne jest dokładne określenie standardu wykończenia. Dzięki temu na podstawie umowy nabywca będzie mógł domagać się konkretnych rezultatów i uniknąć ewentualnych sporów z rozpoczęcia budowy, zakończenia inwestycji czy odbioru nieruchomości powinny być dokładnie wskazane w umowie. Niekorzystne z punktu nabywcy jest uwzględnianie możliwości ich przesunięcia w wielu przypadkach. Tak samo niekorzystne jest ustalanie terminów względnych – na przykład „X miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości”.Nabywca powinien zwrócić też uwagę na dodatkowe koszty. Oprócz zapłaty ceny i kosztów utrzymania mieszkania może też zostać obciążony wydatkami związanymi z zawarciem umowy przyrzeczonej, opłatą za przyłączenie do sieci czy opłatą za bezobciążeniowe wyodrębnienie Odbierając mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim od dewelopera przyszłego właściciela czeka szereg formalności z tym związanych. Odbiór mieszkania od dewelopera to nie wyłącznie sporządzenie protokołu usterkowego ale także podpisanie umowy przyrzeczonej, przepisanie liczników, zmiana meldunku itd. O wszystkich formalnościach, które Cię czekają i jakie musisz dopilnować dowiesz się formalności związanych z odbiorem mieszkania lub domu od dewelopera należy zaliczyć:Sporządzenie protokołu odbioru technicznego mieszkania lub domu;Potwierdzenie usunięcia wad wskazanych w pierwszym protokole podczas dokonywania drugiego odbioru mieszkania;Przepisanie liczników mediów: wody, elektrycznego i gazu (w zależności od inwestycji);Podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli tak zwanego aktu notarialnego i przeniesienie własności;Formalności związane z bankiem i kredytemFormalności związane z podatkiem od nabytej nieruchomościProtokół odbioru mieszkania lub domu od dewelopera:Podczas odbierania mieszkania od dewelopera i sprawdzenia zastanego stanu technicznego, właściciel wraz z wynajętym przez siebie specjalistą zgłasza zauważone wady lokalu, które następnie deweloper musi usunąć na swój koszt zgodnie z ustawą deweloperską oraz zapisami umowy między obiema stronami. Usterki są zapisywane na protokole odbioru mieszkania od dewelopera, na którym znajdziemy również informacje dotyczące:Danych stron umowy, dewelopera i przyszłego właściciela lokalu;Informacje o numerze budynku, mieszkania, dokładnej powierzchni użytkowej zmierzonej przez geodetę;Dane mówiące o stanie liczników mediów prądu, wody, ogrzewania i gazu wraz z ich odczytem na dzień odbioru mieszkania;Informacje o ilości przekazywanych dla mieszkania kluczy, pestek i pilotów;Szczegółowy spis wykrytych wad technicznych koniecznych do usunięcia przed kolejną wizytą z ustawą deweloperską z dnia 16 września 2011 roku deweloper ma obowiązek w następujących terminach:14 dni od dnia odbioru mieszkania ustosunkować się do wszystkich zgłoszonych usterek;30 dni od dnia odbioru mieszkania usunąć wszystkie przypadku uzyskania przez właściciela mieszkania pisma odrzucającego usterkę oraz jej naprawę, należy zgłosić się do wcześniej wynajętego specjalisty, który był na odbiorze w celu dokonania poprawnej argumentacji uwagi przed deweloperem i wyegzekwowania od dewelopera usunięcia wady. Ponowny odbiór mieszkania (drugi)W przypadku stwierdzenia usterek podczas pierwszej wizyty odbiorowej i wpisania ich do protokołu – niezbędne będzie ponowne odebranie mieszkania. Podczas drugiej wizyty odbiorowej należy sprawdzić szczegółowo czy wszystkie usterki zostały usunięte poprawnie przez dewelopera. Niestety część deweloperów podchodzi do wad dosyć niedbale i zamiast naprawić porządnie usterkę np. naciąć odpowiednio pęknięcie tynku i wypełnić powstałą bruzdę akrylem, a następnie zamalować – jedynie je zamalowuje fragment ściany. Ma to na celu maskowanie dalej występującej wady przed właścicielem i pozbycie się konieczności usunięcia drugiego z rzędu odbioru koniecznie należy sprawdzić wszystkie okna, drzwi i grzejniki. Często podczas likwidacji jednej z usterek „fachowiec” od dewelopera może zarysuje jakiś element i nie zgłosi tego dalej. Usterki znalezione w mieszkaniu można zgłaszać do skutku, aż do pełnego ich usunięcia. Niestety praktyka pokazuje, że czasami należy spotkać nawet się 4-5 razy, aby ostatnia wada została poprawnie naprawiona. Przepisanie liczników W zależności od tego czy dokonujemy odbioru mieszkania od dewelopera czy odbioru domu lub segmentu, wraz z odbiorem mamy do przepisania różnego typu liczniki mediów dostarczanych na inwestycję. Dla mieszkania zazwyczaj są to licznik prądu i wody oraz ogrzewania, dla domu dochodzi zazwyczaj dodatkowo przepisać licznik wody powinniście udać się do zakładu wodociągowego lub PUK (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) w danej gminie;Należy mieć przy sobie dowód tożsamości, umowę zakupu (lub akt notarialny) i protokół odbioru nieruchomości od przepisać licznik prądu i zdjąć plombę koniecznie należy udać się do dostawcy sieci przypisanego pierwotnie do danej inwestycji;Przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania uzyskanego od dewelopera lub ewentualnie wypełnionego podczas odbioru mieszkania druku;Podobnie jak w przypadku wody należy wyposażyć się w dowód tożsamości i umowę często plomba na liczniku jest już zdjęcia na odbiór, a przepisanie licznika prądu ogranicza się do cesji umowy pomiędzy właścicielem, deweloperem i dostawcą licznika gazu następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania lub domu;Na przepisanie należy zabrać dowód osobisty i umowę kupna nieruchomości lub akt notarialny;W przypadku kiedy licznik nie został jeszcze założony, a umowa dotycząca dostawy mediów jest dopiero podpisywana należy dostarczyć dodatkowo protokół szczelności instalacji oraz opinię kominiarską (obydwa dokumenty powinniśmy uzyskać od wykonawcy obiektu/dewelopera).Podpisanie aktu notarialnego Po technicznym odbiorze mieszkania od dewelopera następuje chwila, kiedy zostajemy zaproszeni do podpisania aktu notarialnego u dedykowanego przez dewelopera notariusza. Podpisanie przeważnie odbywa się od kilku do kilkunastu tygodni po odbiorze kluczy, choć są przypadki skrajne – jak podpisanie aktu w ciągu tygodnia od bezusterkowego odbioru czy po ponad roku. Drugi przypadek jest jednak zwykle spowodowany niedotrzymaniem terminów umownych przez dewelopera. Na samo podpisanie aktu notarialnego zabierz ze sobą dowód tożsamości i umowę kupna nieruchomości. O całej procedurze na pewno też poinstruuje Cię deweloper. Podczas wizyty u notariusza zostanie właścicielowi szczegółowo przeczytany akt notarialny przeniesienia własności, który później obie strony umowy deweloperskiej podpisują. Formalności związane z kredytem i bankiemW zależności od banku i umowy z nim zawartej, formalności mogą różnić się w każdej z umów. Należy szczegółowo zapoznać się ze swoją umową i skrupulatnie przeanalizować ją pod kątem terminów wypłacania transz kredytu za mieszkanie oraz dokumentami jakie należy złożyć do banku po odbiorze mieszkania od dewelopera. Formalności związane z podatkiem od nieruchomościW momencie kiedy zostajemy prawowitym właścicielem mieszkania lub domu musimy opłacać podatek od gruntu lub użytkowania wieczystego. W tym celu należy udać się do urzędu miasta/gminy i wypełniając formularz IN-1 dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości posiada Profil Zaufany, możliwe jest wykonanie tej czynności elektronicznie z jeżeli nowo nabyta nieruchomość będzie docelowym miejscem naszego zamieszkania powinniśmy (choć nie jest to obowiązkowe) zgłosić to w urzędzie skarbowym wypełniając formularz ZAP-3.

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem